Når man investerer i industriejendomme, er forståelsen af regionale afkastvariationer afgørende for at træffe velinformerede beslutninger. Danmarks lagermarked tilbyder forskellige muligheder på tværs af regioner, hvor København og Jylland har kontrasterende investeringsprofiler, der passer til forskellige forretningsstrategier og afkastforventninger.
Kapitalpræmien: Københavns Lagermarked
København har Danmarks højeste lagerlejepriser, hvilket afspejler byens position som landets økonomiske centrum og primære logistiske knudepunkt. Primære beliggenheder i København nåede årlige lejeomkostninger på 750 DKK per kvadratmeter i tredje kvartal 2023, mens sekundære beliggenheder gennemsnitligt lå på 500 DKK per kvadratmeter.
Denne betydelige præmie skyldes hovedstadens uovertrufne adgang til internationale markeder, avanceret infrastruktur og koncentration af højværdiproducerende industrier.
Københavns marked tiltrækker især farmaceutiske virksomheder, e-handelsaktører og virksomheder, der har behov for hurtig adgang til nordiske distributionsnetværk. Dog medfører denne tilgængelighed også højere priser. International investorinteresse har presset afkastene ned, især i København og hovedstadsområdet, hvilket skaber et mere konkurrencepræget marked, hvor erhvervelsesomkostningerne er steget betydeligt.
Prime-logistikrenter steg med cirka 11 % år-til-år i 2023, hvilket gør det vanskeligt for mindre operatører at finde overkommelige lagerløsninger. Denne stigning afspejler både begrænset jordtilgængelighed og vedvarende efterspørgsel fra virksomheder, der er villige til at betale premiumpriser for strategisk placering.
Jyllands Konkurrencefordel
Jylland udgør et attraktivt alternativ for omkostningsbevidste investorer, der søger solide afkast uden hovedstadens prispress. Primære beliggenheder i Aarhus og Trekantområdet havde lejeomkostninger på 500 og 525 DKK per kvadratmeter henholdsvis, hvilket giver besparelser på ca. 30-35 % sammenlignet med Københavns primære beliggenheder.
Sydjylland rummer Danmarks største industri- og lagerareal, totalt 15,15 millioner kvadratmeter i tredje kvartal 2023. Dette store udbud giver fleksibilitet for virksomheder, der har behov for omfattende plads eller plads til ekspansion – noget, der bliver stadig mere knapt i hovedstadsområdet.
Trekantområdet er især interessant for produktionsorienterede virksomheder. Dets fremragende transportforbindelser til Tyskland skaber naturlige synergier for virksomheder, der arbejder med grænseoverskridende distribution og industriel produktion. I 2023 udvidede DSV sit lagerområde i Jylland med over 80.000 kvadratmeter automatiserede lagerfaciliteter for at støtte FMCG- og e-handelskunder, hvilket demonstrerer institutionel tillid til regionens logistiske potentiale.
Afkast sammenligning og investeringsafkast
| Region | Primær beliggenhed leje (DKK/m²/år) | Sekundær beliggenhed leje (DKK/m²/år) | Nøglefordele |
| København | 750 | 500 | International forbindelse, farmaceutisk hub, e-handelskoncentration |
| Aarhus | 500 | 350–400 (est.) | Danmarks næststørste by, voksende logistikhub, balancerede omkostninger |
| Trekantområdet (Jylland) | 525 | 400–450 (est.) | Produktionsfokus, adgang til det tyske marked, transportinfrastruktur |
Kilde: EjendomDanmark, Q3 2023
At forstå bruttoafkast kræver, at man ser både på lejeindtægter og erhvervelsesomkostninger. København havde den højeste gennemsnitspris per solgt industriejendom og lager i 2022 på over 19 millioner DKK, med København City på cirka 18,3 millioner DKK. Disse høje købspriser komprimerer afkastene på trods af højere lejepriser, hvilket skaber et marked, hvor kapitalværdi ofte er den primære afkastmekanisme frem for umiddelbar lejeindtægt.
Investorer bør bemærke, at selvom København tilbyder lejepriser 40–50 % højere end jyske lokationer, overstiger erhvervelsesomkostninger ofte denne præmie, hvilket resulterer i sammenlignelige eller nogle gange lavere nettoafkast. Dette gør Jylland særligt attraktivt for indkomstfokuserede investorer, der prioriterer cashflow frem for kapitalvækst.
Strategiske overvejelser ved valg af lager
Valg af beliggenhed handler om mere end blot afkastberegning. Københavns lagermarked er ideelt for virksomheder, der har behov for nærhed til Københavns Lufthavn, en af Nordeuropas vigtigste fragthubs, eller virksomheder, der retter sig mod det svenske marked via Øresundsforbindelsen. Hovedstadens koncentration af kvalificeret arbejdskraft og hovedkontorer faciliterer også operationel effektivitet for integrerede forsyningskædeoperationer.
Jyllands lagermarked henvender sig til virksomheder, der prioriterer omkostningseffektivitet, stor plads eller strategisk positionering mod Centraleuropæiske markeder. Regionens produktionsarv giver adgang til teknisk ekspertise og etablerede industrielle forsyningskæder, som gavner produktionsorienterede virksomheder.
Pladsbegrænsninger og høje lageromkostninger omkring store knudepunkter som København og Aarhus har presset lejepriserne op, hvilket især påvirker temperaturkontrollerede og toldfri lagre. Dette betyder, at specialiserede faciliteter kan opnå premiumafkast i begge regioner, selvom tilgængeligheden er begrænset.
Markedsudsigter og investeringstiming
Logistikejendomme udgjorde 25 % af det samlede investeringsvolumen i 2024, hvilket indikerer, at lagre fortsat er centrale komponenter i velbalancerede investeringsporteføljer. Den vedvarende institutionelle interesse understøtter markedets stabilitet og antyder fortsat efterspørgsel på tværs af Danmarks lagermarked.
Statens infrastrukturinvesteringer styrker Jyllands konkurrenceposition. Transportministeriet har iværksat et 4,2 milliarder DKK opgraderingsprogram på større havne som Aarhus og Esbjerg, med fokus på at forbedre intermodal integration med vej og jernbane inden 2026. Disse forbedringer forventes at understøtte lejevækst i tidligere sekundære lokationer, efterhånden som forbindelserne forbedres.
Samtidig driver e-handelsvæksten fortsat efterspørgslen i alle regioner. Danmark oplevede en 12 % stigning i e-handelstransaktioner i 2023, hvilket fører til øgede investeringer i mikro-opfyldelses- og urbane distributionshubs. Denne trend gavner især velbeliggende ejendomme med moderne specifikationer, der er egnede til hurtigopfyldelse.
Sådan finder du din ideelle lagerinvestering
Succesfuld lagerinvestering i Danmark kræver balance mellem afkastforventninger og operationelle behov samt vækststrategier.
- København leverer prestige, forbindelse og adgang til Danmarks mest velhavende forbrugermarked, hvilket retfærdiggør premiumpriser for virksomheder, hvor beliggenhed giver konkurrencefordele.
- Jylland tilbyder højere startafkast, ekspansionspotentiale og adgang til produktionsøkosystemet til betydeligt lavere kapitaludlæg. For investorer, der prioriterer cashflow, og virksomheder, der fokuserer på omkostningseffektiv drift, giver Jyllands lagermarked en overbevisende værdi.
Begge regioner drager fordel af Danmarks økonomiske stabilitet, gennemsigtige regulering og strategiske position inden for Nordeuropas logistiske netværk. Valget afhænger af din forretningsmodel, målmarked og investeringstidslinje – men forståelse af disse regionale dynamikker sikrer, at dit lagervalg understøtter dine strategiske mål.
Konklusion
Investering i lagre i Danmark kræver en nøje afvejning af beliggenhed, afkast og forretningsstrategi. København tilbyder højere lejeindtægter, international tilgængelighed og prestige, hvilket gør det attraktivt for virksomheder med behov for strategisk placering og adgang til nordiske markeder. Jylland, derimod, giver lavere erhvervelsesomkostninger, bedre startafkast og rigelig plads til vækst, hvilket tiltaler cashflow-fokuserede investorer og produktionsorienterede virksomheder.
Uanset region er Danmarks stabile økonomi, gennemsigtige reguleringsmiljø og strategiske placering i Nordeuropa stærke faktorer, der understøtter langsigtede investeringer. Den ideelle lagerinvestering afhænger af dine specifikke mål, risikoprofil og markedsstrategi, men forståelse af de regionale forskelle mellem København og Jylland sikrer, at du træffer velinformerede beslutninger med potentiale for både vækst og stabilt afkast.