Strukturering af en lejekontrakt: Vigtige juridiske forhold for lejere i Danmark
Når man udarbejder eller gennemgår en lejekontrakt i Danmark, skal lejere navigere i et juridisk system, der har til formål at balancere udlejers interesser med en stærk beskyttelse af lejeren. Disse rettigheder fungerer dog kun i praksis, hvis lejeren forstår, hvordan lejekontrakten er opbygget, og hvor eventuelle afvigelser fra loven fremgår.
Det centrale dokument for boligudlejning i Danmark er den autoriserede Typeformular A (aktuelt 9. eller 10. udgave). Siden 1. februar 2025 har der desuden eksisteret en autoriseret engelsk version, som er fuldt juridisk gyldig. Dette har væsentligt forbedret internationale lejeres mulighed for at forstå og varetage deres rettigheder og forpligtelser i forbindelse med indgåelse af en dansk lejekontrakt.
Nedenfor gennemgås de vigtigste juridiske punkter, som lejere bør være særligt opmærksomme på, før en dansk lejekontrakt (lejekontrakt) underskrives.
Section 11’safgørendebetydning (Særlige vilkår)
- 11 er denabsolutvigtigste del af lejekontrakten for lejere at gennemgå grundigt.
Efter dansk ret må udlejer ikke ændre den fortrykte standardtekst i Typeformular A’s §§ 1–10. Enhver afvigelse fra de almindelige beskyttelsesregler i Lejeloven skal være udtrykkeligt anført i § 11 for at være gyldig.
Vigtige forhold at være opmærksom på:
- Afvigelser fra loven: Vilkår, der ikke er skrevet i § 11, er som udgangspunkt ikke gældende – heller ikke selvom de er aftalt mundtligt.
- Typiske klausuler: § 11 indeholder ofte bestemmelser om:
- Årlig regulering af huslejen
- Overførsel af vedligeholdelsespligt til lejeren
- Krav om fraflytning 14 dage før lejemålets ophør
Lejeren bør læse § 11 linje for linje, da indholdet kan have væsentlig betydning for både økonomi og rettigheder.
Huslejensfastsættelse og regulering
Det er afgørende at forstå, hvordan huslejen lovligt beregnes, for at vurdere om huslejen er korrekt – og om den eventuelt kan nedsættes.
Modeller for huslejefastsættelse i Danmark
Hvilken model der gælder, afhænger af ejendommens alder, størrelse og beliggenhed:
- Omkostningsbestemt husleje
Gælder for ejendomme opført før 31. december 1991 i regulerede kommuner. Huslejen fastsættes på baggrund af dokumenterede driftsudgifter samt et fastlagt afkast – ikke efter markedsniveau.
- Det lejedes værdi
Gælder i uregulerede kommuner eller i mindre ejendomme (typisk med færre end 7 lejemål). Huslejen sammenlignes med tilsvarende lejemål i området. Overstiger huslejen niveauet med ca. 10 % eller mere, kan lejeren kræve den nedsat.
- Fri lejefastsættelse
Gælder for ejendomme opført efter 31. december 1991 samt for tagetager og nyindrettede boliger etableret efter 2002/2004. Udlejer kan frit fastsætte huslejen, så længe den ikke er “åbenbart urimelig”.
⚠️ Denne status skal være tydeligt angivet i § 11 for at være gyldig.
Regulering af huslejen (indeksregulering)
Mange lejekontrakter indeholder en klausul om årlig regulering af huslejen efter nettoprisindekset (NPI). En sådan klausul skal fremgå af § 11.
Det skal bemærkes, at der som følge af den høje inflation var indført lovbestemte loft over reguleringen på maksimalt 4 % årligt i 2022 og 2023.
Økonomiskekrav og indflytningsomkostninger
Indflytningsomkostninger i Danmark er relativt høje, men stramt reguleret ved lov.
Udlejer må maksimalt kræve:
- Depositum: Op til 3 måneders husleje, som sikkerhed for istandsættelse ved fraflytning
- Forudbetalt leje: Op til 3 måneders husleje, som typisk dækker de sidste måneder af lejeperioden
- Første måneds husleje: Betales forud
Den samlede indbetaling ved indflytning må således ikke overstige 7 måneders husleje (3 måneders depositum + 3 måneders forudbetalt leje + 1 måneds husleje).
Ethvert krav ud over dette er ulovligt.
14-dages-reglernevedind- og fraflytning
Lejeloven indeholder stramme frister, som har direkte betydning for lejerens økonomiske ansvar.
Mangler ved indflytning (14-dages-reglen)
Lejeren skal skriftligt anmelde eventuelle mangler – fx ridser, pletter eller defekte installationer – senest 14 dage efter lejemålets begyndelse.
Hvis manglerne anmeldes rettidigt:
- Kan lejeren ikke holdes ansvarlig for disse ved fraflytning
- Kan udlejer ikke modregne udgifterne i depositummet
Fraflytningssyn
Reglerne afhænger af, om udlejer anses som professionel eller privat (amatør):
- Professionelle udlejere (udlejer mere end ét lejemål) skal:
- Afholde fraflytningssyn
- Udarbejde og udlevere en skriftlig rapport
- Afholde synet senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med fraflytningen
Overholdes fristen ikke, mister udlejer retten til at kræve istandsættelsesudgifter.
- Private (amatør) udlejere er ikke forpligtet til at afholde formelt syn, men skal stadig give lejeren besked om eventuelle skader og anslåede omkostninger senest 2 uger efter nøgleaflevering.
Vedligeholdelsespligtog almindeligt slid
Standardfordeling
Som udgangspunkt gælder følgende:
- Udlejer: Udvendig vedligeholdelse, bygningens konstruktion, vinduer og faste installationer
- Lejer: Indvendig vedligeholdelse såsom hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling
Overførsel af vedligeholdelsespligt
Udlejere overfører ofte den indvendige vedligeholdelsespligt til lejeren. Enhver sådan overførsel – herunder ansvar for hårde hvidevarer eller installationer – skal være klart og tydeligt beskrevet i § 11 for at være gyldig.
Almindeligt slid og ælde
Lejeren er ikke forpligtet til at aflevere lejemålet i bedre stand, end det blev overtaget i.
- Udlejer kan ikke kræve betaling for almindeligt slid og ælde
- Krav om aflevering i “nyistandsat stand” er ugyldigt, medmindre lejemålet var nyt ved indflytning
Opsigelseog 14-dages-fraflytningsklausulen
Lejerens opsigelsesvarsel
Medmindre andet er aftalt i § 11:
- Er opsigelsesvarslet 3 måneder for boliger
- Er opsigelsesvarslet typisk 1 måned ved leje af enkeltværelser
Krav om fraflytning 14 dage før ophør
En udbredt klausul i § 11 pålægger lejeren at fraflytte lejemålet 14 dage før lejekontraktens formelle ophør, samtidig med at der fortsat betales husleje i perioden.
Formålet er at give udlejer mulighed for istandsættelse, men der gælder vigtige begrænsninger:
- Udlejer må ikke opkræve dobbelthusleje
- Udlejer må ikke modtage husleje fra både den fraflyttende og den nye lejer for de samme dage
Konklusion
Dansk lejelovgivning giver lejere en stærk beskyttelse, men rettighederne forudsætter, at lejekontrakten gennemgås grundigt – særligt § 11. Lejere, der forstår reglerne om huslejefastsættelse, økonomiske lofter, vedligeholdelse og frister, står markant stærkere i tilfælde af uenigheder og ved fraflytning.
Inden underskrift bør lejekontrakten altid læses grundigt, og ved tvivl anbefales det at søge professionel rådgivning.