De kommende år bliver afgørende for udviklingen af moderne kontormiljøer i Danmarks to største erhvervsbyer – København og Aarhus. Markedet for leje af kontorer og erhvervslokaler viser en tydelig tendens mod fleksible og bæredygtige løsninger, der skal tiltrække både danske og internationale virksomheder.
Efterspørgslen efter kvalitetskontorer er fortsat høj, især i områder med god infrastruktur og nærhed til offentlig transport. Ifølge data fra EjendomDanmark forventes en stigning i udbuddet af nye kontorlokaler på omkring 12 % frem mod udgangen af 2026, primært drevet af store projekter i Nordhavn, Ørestad og Aarhus Ø.
København: Nye erhvervsejendomme former byens erhvervskvarterer
Nordhavn og Ørestad som vækstcentre
I København fortsætter transformationen af havneområderne, hvor nye erhvervsejendomme kombinerer moderne arkitektur med energieffektive løsninger.
Nordhavn får blandt andet det ambitiøse projekt Portside Business District, hvor der i 2025 forventes færdiggjort over 40.000 m² kontorlokaler med fokus på grønne tage, solceller og fleksibel indretning. Lejepriserne forventes at ligge mellem 1.800 og 2.400 DKK pr. m² årligt afhængigt af faciliteter og udsigt.
I Ørestad realiserer PFA Ejendomme og NREP flere store projekter under fælles bæredygtighedsstandarder (DGNB Gold). Her er efterspørgslen efter kommerciel ejendom med adgang til metro og motorvej særligt høj fra virksomheder inden for IT, rådgivning og finanssektoren.
Aarhus: Fremtidens erhvervslokaler i det østjyske vækstcenter
Aarhus Ø og Sydbyen i fokus
Aarhus, Danmarks næststørste erhvervsby, har de seneste år markeret sig som en dynamisk hub for både tech-startups og etablerede virksomheder. Projekter som Mindet 6 og Pier 2 Offices bidrager til et nyt skyline i Aarhus Ø – et område, der kombinerer havnefrontens udsigt med topmoderne kontorlokaler.
Ifølge tal fra Colliers Danmark forventes der i Aarhus alene at blive opført over 120.000 m² nye erhvervslokaler i perioden 2025–2026. Lejeniveauerne ligger typisk mellem 1.200 og 1.800 DKK pr. m² årligt, afhængigt af energiklasse og beliggenhed.
I Sydbyen udvikles der desuden en række mindre erhvervsejendomme, som retter sig mod kreative virksomheder og rådgivningssektoren, hvor fleksibilitet og fællesskab prioriteres.
Tendenser og krav i det danske kontormarked
Bæredygtighed som standard
Det danske marked for kontorlokaler bevæger sig mod et nyt paradigme, hvor bæredygtighed ikke længere er et salgsargument, men et krav. Nye erhvervsejendomme i både København og Aarhus bliver i stigende grad DGNB- eller BREEAM-certificerede, hvilket dokumenterer bygningernes miljømæssige og sociale ansvarlighed.
Flere udviklere – herunder NREP, ATP Ejendomme og PFA Ejendomme – investerer massivt i grønne teknologier, såsom fjernkøling, genanvendelse af regnvand og CO₂-neutrale materialer. Disse initiativer sikrer lavere driftsomkostninger og opfylder de stigende ESG-krav, som store lejere og institutionelle investorer stiller.
For lejere betyder det, at leje af kontorer i grønne bygninger ikke kun forbedrer virksomhedens miljøprofil, men også kan give økonomiske fordele på længere sigt – eksempelvis lavere energiforbrug og forbedret indeklima, som øger medarbejdertrivsel og produktivitet.
Fleksibilitet og hybridarbejde
Efter pandemien har danske virksomheder ændret deres måde at anvende kontorlokaler på. Mange søger i dag fleksible lejeaftaler med mulighed for at skalere op eller ned afhængigt af behov.
Dette har ført til en markant vækst i efterspørgslen på servicerede kontorer og coworking-løsninger, især i bydele som København K, Frederiksberg, Ørestad og Aarhus C. Her tilbyder udlejere kortere kontraktperioder, fælles faciliteter og adgang til mødelokaler, der kan deles mellem flere virksomheder.
Ifølge tal fra Lokalebasen.dk er antallet af søgninger på fleksible erhvervslokaler steget med over 30 % i 2024 sammenlignet med året før. Dette viser, at fleksibilitet i udlejningen er en afgørende konkurrenceparameter i det kommende marked.
Teknologisk innovation og digital infrastruktur
Et andet tydeligt kendetegn ved nye erhvervsejendomme er integrationen af smart building-teknologier. Kontorbygninger udstyres med sensorer, intelligent adgangskontrol og automatiseret energistyring, som både reducerer driftsomkostninger og forbedrer brugeroplevelsen.
Flere projekter, som Portside Business District i Nordhavn og Pier 2 Offices i Aarhus Ø, anvender AI-baserede systemer til overvågning af indeklima og energiforbrug. Disse løsninger understøtter en effektiv drift og gør bygningerne mere attraktive for virksomheder med fokus på digitalisering.
Teknologisk modenhed bliver derfor en vigtig faktor for lejere, der ønsker kommerciel ejendom i topklasse – særligt i brancher som IT, rådgivning og finans, hvor innovation er central for konkurrencedygtigheden.
Stigende fokus på trivsel og medarbejderoplevelse
En ny tendens er, at virksomheder vægter medarbejderoplevelse næsten lige så højt som beliggenhed og pris. Kontormiljøer designes i dag med fokus på dagslys, akustik, luftkvalitet og adgang til grønne områder.
Ejendomsudviklere samarbejder i stigende grad med arkitekter og arbejdspsykologer for at skabe rum, der understøtter trivsel og kreativitet. Dette ses tydeligt i projekter som Kronløbsøen Offices i København og Mindet 6 i Aarhus, hvor fælles tagterrasser, kantiner og rekreative områder spiller en central rolle i konceptet.
Ifølge undersøgelser fra Dansk Facility Management Forening (DFM) oplever virksomheder, der flytter til nybyggede erhvervslokaler med fokus på trivsel, en gennemsnitlig stigning på 10–15 % i medarbejdertilfredshed og fastholdelse.
Investeringer og markedets stabilitet
På trods af økonomisk usikkerhed i Europa forventes det danske marked for erhvervsejendomme at forblive robust i 2025–2026. Den stabile økonomi, gennemsigtige lovgivning og høje efterspørgsel gør Danmark til et sikkert investeringsmål for både nationale og internationale fonde.
Ifølge Cushman & Wakefield RED er prime yields for kommerciel ejendom i København i øjeblikket omkring 4,25 %, hvilket stadig er attraktivt sammenlignet med andre nordeuropæiske hovedstæder. Samtidig sikrer den høje kvalitet af danske kontorbygninger en lav tomgangsrate, især i de centrale forretningsdistrikter.
Samlet vurdering
Det danske kontormarked bevæger sig mod en ny æra, hvor bæredygtighed, fleksibilitet og teknologi bliver de tre vigtigste søjler for succes. For lejere betyder det flere valgmuligheder og større fokus på kvalitet, mens investorer kan forvente et stabilt, men konkurrencepræget marked.
Virksomheder, der ønsker leje af kontorer i København eller Aarhus, bør derfor tænke strategisk – vælge ejendomme, der understøtter både forretningens vækst og medarbejdernes trivsel, samtidig med at de lever op til fremtidens miljøkrav.
Ekspertvurdering: Markedet bevæger sig mod kvalitetslejemål
Ifølge JLL Danmark vil markedet for erhvervslokaler i København og Aarhus i 2025–2026 blive mere selektivt. Virksomheder prioriterer moderne faciliteter, bæredygtige løsninger og central beliggenhed frem for kvadratmeter alene.
Samtidig forventes en fortsat stigning i udlejning af erhvervsejendomme til udenlandske fonde, som ser det danske marked som stabilt og lavrisiko. Dette kan presse lejeniveauerne op, men også stimulere nye investeringer i kommerciel ejendom i byernes periferi.
Hvor finder man de bedste kontorlejemål i 2025–2026?
For virksomheder, der søger leje af kontorer i København eller Aarhus, anbefales det at:
- Følge lokale erhvervsportaler som Ejendomstorvet.dk og Lokalebasen.dk for nye projekter.
- Overvåge udviklingszoner som Nordhavn, Ørestad og Aarhus Ø, hvor der forventes størst nybyggeri.
- Samarbejde med lokale erhvervsmæglere som EDC Erhverv, Colliers eller Cushman & Wakefield RED for tidlig adgang til projekter under planlægning.
Konklusion
Udviklingen af erhvervsejendomme i København og Aarhus i perioden 2025–2026 viser, at Danmark fortsat er blandt de mest attraktive markeder for investering og udlejning af kontorer i Norden.
Kombinationen af bæredygtige bygninger, teknologisk innovation og strategisk byudvikling betyder, at både lejere og investorer får flere muligheder end nogensinde før.